新湖中宝5.1亿元拿下6幅地块

yves2048

                          近几年来，国家持续的地产宏观调控冻结了不少地产公司的美好时光，前段时间各上市房企披露的三季报数据显示，半数以上公司净利润持续下滑，而一些地产公司只得走上转型自救之路，在这当中，新湖中宝便是从很久以前就开始宣布挖矿自救。可惜上月中旬，新湖中宝不得不向本以为抓住了救命稻草的投资者宣布一个惨痛的消息，煮熟的鸭子飞了，公司一年前收购的内蒙古自治区四子王旗德日存呼都格区煤矿探矿权无法进行变更，该项探矿权转让协议将终止。
不过，一个月的时间都还没过去，公司又宣布控股子公司耗资5.1亿元拿下启东市6幅地的土地一级开发权。此举究竟是如公司所言谋求地产业务结构战略转型，还是像外界猜测的豪赌土地升值，最后的答案恐怕只能交由时间来给出。
5.1亿元押宝启东
昨日，新湖中宝发布公告称，公司控股子公司南通新湖置业有限公司（以下简称南通新湖）、南通启阳建设开发有限公司（以下简称南通启阳）于近日竞得启东市6幅地块，合计竞买价格为5.112亿元。新湖中宝此次竞得的地块位于江苏启东市寅阳镇，其中有4块地为纯住宅用地，2块地为商住两用，这6幅地块总面积达35万平方米。
需要注意的是，新湖中宝此番竞得地块属于公司启东一级开发项目的一部分。新湖中宝启东项目2010年已经动工，目前已进入一级开发转二级开发阶段。公司方面称，此次项目竞拍成功，将会优化其在长三角的项目开发布局，同时也将实现公司土地一级开发收益。
事实上，新湖中宝启东项目进展并不顺利。启东项目包含200万平方米的商住用地，根据该公司原计划，启东项目2011年计划出让80万平方米，2013年出让其余120万平方米。而实际上，该项目2011年并未实现出让，2012年的出让也因故推迟。尽管公司方面曾解释称，延迟出让是由于涉及土地出让指标问题，但另一家房企恒大地产在启东布局的海上威尼斯项目年中已经入市销售的消息不得不令外界对于公司启东项目未来的销售感到担忧。
其实，新湖中宝钟情于土地一级开发时日已久。早在三年前，公司就开始介入一级土地开发，包括天津静海项目、大连金州项目、启东圆陀角项目及温州平阳项目。不过，从新湖中宝发布的业绩报告看，一级土地开发除了令新湖中宝土地储备量大增以外，至今未给公司创造充分的收益。
对此，新湖中宝方面表示，公司布局天津、启东、平阳等一系列一级土地开发项目的开拓，是为了进一步丰富地产业务的盈利模式，谋求地产业务结构战略转型。但也有业内人士对此提出担忧，该人士指出，一级土地开发存在的最大风险就是政策的延续性和地方政府的态度，一旦涉及拆迁，风险将更大，还会长期占用大量现金流。其实，不久前宁波地王荣安地产和银亿股份的退地风波就已经在一定程度上敲响了警钟。
                              
温州掘金海洋经济
其实除了天津、启东、平阳等项目外，新湖中宝介入的还有一个不得不提的一级土地开发项目，那就是平阳西湾海涂围垦项目（下称西湾项目）。
早在去年1月份，新湖中宝就曾公告称，拟通过收购和增资的方式，获得平阳县利得海涂围垦开发有限公司（以下简称利得公司）51%的股权，其中41%的股权的对价为9.1亿元，同时以2亿元的价格认缴新增公司注册资本金1022.82万元，其余部分作为公司资本公积。而后者早在2000年2月就已经与平阳县水利水电局签署《围垦开发西湾海涂项目合同书》，以政府特许经营方式取得西湾海涂围垦项目。
尽管西湾项目由来已久，但一直没有实质性进展。直到上个月中旬，新湖中宝突然发布关于与平阳县人民政府签订《平阳西湾海涂围垦项目开发建设协议书》的公告称，利得公司拟与平阳县人民政府签订《平阳西湾海涂围垦项目开发建设协议书》，双方就西湾项目的建设及后续开发等事宜达成了协议条款。
根据协议，平阳利得公司已取得西湾围垦项目的海域使用权，围垦区域位于平阳县东海岸鳌江与飞云江之间，用海面积共计803.4公顷。而西湾项目围垦工程完工后，利得公司按约定收取围垦土地的收储金，平阳县政府通过以先收储后挂牌的形式出让围垦土地的使用权，利得公司或由利得公司指定的新湖中宝所属子公司以公开竞价的方式参与土地竞拍。
尽管西湾项目是温州大都市圈建设的重大项目，也是浙江省发展海洋经济的重要载体，但该项目计划长达13年的开发周期也使得外界对其后期的不确定性存有疑虑。
                              
矿业投资屡告中断
其实跨界历来是新湖系的传统，而新湖中宝涉矿也并非只在从2010年4月已经持续至今的本轮地产调控之后。早在2007年，公司就曾斥资3000万元设立金奥湾矿业，后者又投资7800万元收购了山东蓬莱大柳行金矿庄官矿区的资产，不过，为了满足烟台潮水机场顺利实施机场工程建设以及地下地质环境整治工程施工要求，公司涉金业务不得已在去年宣告中断。
而去年6月份，新湖中宝又宣布以70%的溢价收购内蒙古自治区四子王旗德日存呼都格区煤矿探矿权，而且公司已经往里面扔进了第一期探矿权转让金3.8亿元。至此，投资者几乎已经依稀见到胜利的曙光。谁料10月12日，公司却再次宣告，煮熟的鸭子已飞去，内蒙古自治区四子王旗德日存呼都格区煤矿探矿权无法进行变更，该项探矿权转让协议将终止。
自2007年便开始涉矿，接触过5个矿业项目，其中有2个无疾而终，另外3个项目均未贡献出任何利润，三季报期末预付账款因预付探矿权转让权而较期初增加30.31%至12.30亿元一张近乎惨不忍睹的成绩单却并没有让新湖中宝打消矿业投资的念头。
今年9月初，新湖中宝宣布，以不超过7.5亿元收购万泽矿业持有的西北矿业34.4%股权。此番新湖中宝7.5亿元重金收购净资产为4.6亿元的西北矿业股权，其中6.6亿元为股权转让款，8947.7万元为债权转让款。不过，值得注意的是，西北矿业34.4%的股权所对应的账面价值为1.58亿元，也就是说，新湖中宝此次收购的溢价率已经超过了4倍，而且根据相关审计报告，西北矿业已经连续三年亏损。对此，公司仅表示，看中的是西北矿业未来的盈利状况，而不是局限于当前的盈利状况。