放弃购房的比例近三年最高 楼市涨价导致观望情绪扩大

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                         　　楼市新形势下的博弈进一步延续，而最新购房者心态的变化通过房博会展露无遗。联合华邦地产机构、合创地产机构就目前杭州房地产市场的住宅需求及需求特征分别做了广泛的调查活动。调研通过房博会现场随机拦访或中介门店一对一问卷调研的形式，两家机构共回收问卷近5000份。在两家机构的调研结果中，意向购房者的总价承受能力处于近三年最低水平，而绝大多数的被调查者认为楼市后市或将稳步看涨。
　　购房群体更年轻了
　　本地购房者成绝对主流
　　购房群体更趋年轻，21-30岁青年群体成为绝对主流，80后购房群体成主力军。调查显示，准备在杭州购房的置业者中，青年、中青年购房者仍是眼下的购房大军。21-30岁的购房者，占据55.42%购房人群；21-40岁的购房者，共占据了79.92%，接近总购房人群的8成。调查表明，杭州作为一个休闲的年轻城市，吸引着大量青年、中年人群在此置业，另外也可以看出，在当前楼市环境下，年轻人的购房愿望十分迫切。
　　本地购房者依然是购房绝对主流，占比达90.1%。从2011年5月开始，杭州外地户口限购政策执行初期，异地意向购房者急速减少，而到了2011年10月，随着房价的松动，投资机会再次浮现，异地购房者又开始活跃杭州楼市，进入2012年后，虽然外地意向购房者的比例较2011年下半年有所减少，但依然保持在较高水平。
　　同时，本次调研的异地购房者有了新的身份，温州客组团明显减少，而其他地区的意向购房者明显增加，其中宁波、嘉兴、绍兴、台州、湖州等地表现突出，其他如衢州、海宁、金华、桐庐等地区也开始出现，异地购房者几乎涉及了浙江省的各个地级市。而跟往年相比，外省客户明显减少。
　　在受访意向者中，首次置业的人群依然占据绝对主力，占比50.9%，但有所下滑，处于近三年的较低水平。上半年楼市呈现的高需求也刺激了二三次置业群体需求的回暖，二次置业者依然保持上半年的水平，但比2011年10月明显升高。
　　另外，客户群多元行业分布，个体私营企业和自由职业为主。3-4口之家依然为购房的主力家庭结构；单身群体降后反弹，二人世界略有下降。企业一般员工和企业中层为购房主力人群，企业中层日渐崛起。11-20万元是意向购房者的主流年家庭收入，收入略有增长。
                              
　　观望情绪不断扩大
　　放弃购房的比例近三年最高
　　购房积极性较上半年略有下降，再次位居历年较低水平。三个月考虑购房比例仅4.2%，一年内考虑购房比例从5月的48.7%下滑至43.6%。
　　受需求抑制政策持续影响，意向购房者的购房积极性依然处于近年来的较低水平，同时对比2012年的5月份，购房积极性再次下降。从3-6月的大幅下降转向7-8月的部分楼盘降后反弹，意向购房者基于房价回暖的原因，购房积极性较上半年也有所下降。
　　目前宏观调控依然持续、楼市下行发展的态势依然明显，加上受部分区域房价反弹的影响，意向购房者特别是首次置业的刚需们观望心态再次趋浓，认为目前是下单好时机的比例从5月的16%下降至10.7%，放弃购房的比例也明显上升，接近近三年的历史最高水平；而明确表明自己是刚需群体，不受政策影响的比例从5月的18%跌至7.4%，接近历史最低水平。
　　最能接受的降价方式是总价直减，降幅预期明显减小，63.3%的人预期降幅在10%以内，能接受的降幅集中在5-20%的区间。
　　整个2012年，虽然同属于政策影响期，政策也并未出现较大变化，但杭州市场发展态势发生了巨变，影响意向购房者的心态也发生明显的转变。进入2012下半年后，在部分楼盘降价反弹的刺激下，意向购房者购房积极性明显下降；观望心态再次趋浓，刚需购房者比例有所减少；对于后市发展的判断，意向购房者也出现了从上半年对降价的高度认知转为下半年认为涨价的观点占据主流的逆转，且对降幅的预期较上半年明显下降。由此可以看出，在经历2012年楼市大震荡的洗礼后，意向购房者对楼市的判断也出现新的变化，更贴近市场发展轨迹。
                              
　　影响购房因素众多
　　降价打折力度小是主因
　　在影响购房因素一栏中，目前的房价，仍是影响购房者下单的最大因素，74.701%最关心房价的承受能力。在本届房博会上，大多数商品房的降价打折力度已经远不及人居展，而二手房方面，价格经过攀升，也回归至较高的位置，购房者因房价因素犹豫不决。
　　对于限购政策的作用，39.96%的受访者认为，有效打击炒房者，10.04%的认为，暂时抑制了需求释放。但34.54%的受访者认为，就目前楼市变化来看，限购政策仍然有限。16.47%的购房者认为此政策误伤了改善需求的合理释放。
　　虽然有部分购房者认为限购限贷的政策在楼市调控的过程中，作用有限，但对于未来影响楼市最关键的因素，仍然是严格的限贷限购政策，若政策发生松绑或是从紧，都将对楼市产生较明显的变化。此外，房产税的作用也开始受到大家的期待，36.95%的受访者认为，未来房产税将是影响楼市的关键因素，这一比重的人群，仅次于限贷限购政策3.61个百分点。
　　在受访者当中，仅有2.41%的人觉得第四季度的价格会下降，而45.38%的购房者认为，价格将稳中有涨。20.88%的认为价格趋于平稳。大多数的受访者觉得现在价格回升，但今年第四季度并不具备继续上涨的空间，平稳仍是楼市的主基调。
　　而在合创机构的调查中，2012年上、下半年，杭州意向购房者对楼市房价发展的判断出现了明显的转向，上半年近一半的意向购房者判断房价将下降；而到了下半年，判断楼市上涨的比例从上半年的7.9%上涨至32.5%，这一比例甚至成为近三年的最高点，而判断房价将下降的比例从48.5%下降到17.1%。对房价发展判断的快速变化成为楼市波动期一个典型现象。
                              
　　改善性需求占据首位
　　区域选择回归市中心
　　在所有受访意向者的购房动机中，改善型居住需求以35.8%的比例占据首位，比2011年10月份有所上升，处于近五年中等水平。无房买房自住需求近几年一直保持较高比例，特别是从2011年10月开始一直保持在20%以上的高比例；结婚购房本次调研中依然占据较高比例，从限购政策实施开始一直在12-19%直接徘徊；给子女购房比例上升后下降；投资购房需求有所回升，达到2011年以来的最高水平。
　　2012年下半年，意向购房者购房关注因素排序分别是：房价（20.1%）、地段（17.9%）、产品质量（9.8%）、生活配套（9.8%）、户型（9.6%）、交通（9.5%、周边环境（8.3%）、学区（4.7%%）、升值潜力（3.9%）和开发商品牌（3.3%），其中房价、地段、产品质量和生活配套是意向购房者持续关注的四大要素。房价再次超越地段，位居第一。
　　对比近几年数据发现，意向购房者区域选择在出现较大变化后开始回归，市中心依然是最受欢迎的区域，以19.6%的高比例成为冠军，其次是城西，以19.6%位居第二，再次是城东和滨江，再次延续了市中心、城西、城东和滨江前四名的组合。
　　从调研数据对比看出，部分杭州次中心区域对意向购房者的吸引力有所下降，而一些近郊板块，如下沙、三墩、九堡、闲林等区域或多或少都有所上升，主要是因为在市区楼盘降价反弹的背景下，近郊楼盘依然还处于降价行情中，其性价比的优势依然存在，故在此市场行情下，对意向购房者的吸引力增加。
　　板块选择的原因中，离上班地点近依然是影响区域的首选，占比达27.3%，这一比例处于历年较高水平。
                              
　　90方以下户型成主流
　　价格、户型、面积需求集体跳水
　　进入2012年下半年后，意向购房者对户型面积的选择较上半年出现了明显变化，面积需求不增反降。
　　100平方米（不含）以上中大户型的累计选择比例占到了30.3%，比5月减少近10个百分点，为近四年来历史较低水平；81-90平方米两房或小三房是目前需求的主流。
　　与2011年相比，意向购房者对房价的接受度出现较大变化，单价接受度最高比例点从2011年5月的1.6万元/平方米跌至1万元/平方米，恢复到2010年的房价接受水平；同时，对比2012年5月，能接受1万元/平方米以上的比例明显下降，从72.1%下降到60.6%，创下2010年10月以来的最低水平。
　　与历年调研相比，本次意向购房者总价承受力处于近三年的最低水平， 120万元（不含）以上接受度从2011年5月最高峰63.1%下降至40.9,%，处于三年最低水平；160万元（不含）以上接受度从2010年10月最高峰40.2%下降至23.2%。
　　降价后的楼市虽然发展方向未定，但意向购房者对价格、户型、面积的需求却出现集体跳水趋势，意向购房者需求缩水，证明了楼市需求依然保持以小户型为主流的现状。