陕西出台楼市新政：商品房利润须控制在10%

阿海

                          陕西近日出台楼市调控新政，要求商品房利润须控制在10%左右，这是全国首个限利政策，在房地产界掀起了轩然大波。
■事件
陕西新政：商品房利润应在10%左右
陕西省的新政策要求陕西各地分区域测算住房项目成本、公布区域住房销售价格区间、控制房地产利润在10%左右。商品房一旦超出价格区间，将无法在价格主管部门备案，也就无法取得预售证。
根据陕西省住建厅、省物价局明确的房地产开发项目成本构成和利润测算标准，商品房成本测算包含土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目。
根据要求，房地产开发企业在取得预售许可10日内，须一次性公开全部房源，实行一房一价，明码标价对外销售。
该政策还提出，开发建设单位应在商品房销售之前到当地价格主管部门进行价格备案，备案价格应在所在区域住房销售价格区间范围内。这也是全国首个对商品房利润进行了限制的省。不过，这一政策引发了诸多争议，许多房地产业内人士认为，目前该政策很难落实。
据陕西省住建厅和省物价局相关人员介绍，出台这项政策是希望引导大家购房理性消费。通知的出台，一方面是要防止房价反弹，二是让老百姓对商品房成本心中有数，刚需购房该出手时就可以出手。希望开发商既有利润，老百姓也能买得起，以此来促进房地产市场的平稳和健康发展，把商品住房价格引导到满足自住型和改善型住房需求的轨道上来。
                              
■说法
利润被强制 或现楼脆脆
陕西省明确了房地产开发项目成本构成和利润测算标准，合理利润率应控制在10%左右，他们会有一系列的指标来确定利润率。对此，财经评论员马光远认为，在成本是一笔糊涂账的情况下没有办法控制利润，而且控制利润很荒唐，因为有些楼盘下了功夫就应该得到高利润。而另一位财经评论员说，这个想法很好，可是最终难逃形同虚设的命运，因为开发商完全可以虚报成本。
其实上述规定并不新奇，因为对于经济适用房我国以前就有类似规定，只不过这一次是进入了商品房领域，但这样一来，更多的行政手段介入房地产市场遭到很多非议。亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫称，一旦房地产利润被政府强制在10%左右，一方面可能会爆发偷工减料或者出现房屋质量楼脆脆的问题；二是房企的利润如果受到政府的严重挤压，房企会亏损严重，无力负债，要出现房跑跑；第三，一旦房企倒下，银行肯定紧随其后，金融机构必有风险；第四，房地产如果不行，国内经济难以独活。
不具备可操作性
中国房地产研究会副会长顾云昌表示，通过限制利润率来限制房价的做法不合理，也不具备可操作性。他认为，房价根本上是由供求关系决定的，限购、限贷是想通过调整供求关系来调控房价，其中，限购是行政手段，限贷是市场手段，调控最好的办法是市场手段，限购是不得已而为之的手段，而限价的办法还不如限购。首先，开发商的拿地时间不同，土地成本不同；开发过程中，成本控制也不同；质量品质好的项目成本也不同，商品房的价格是由买卖决定的，限价是不合理的。其次，成本因素很多，包括材料、施工、融资等成本，这些很难在审查中掌握真伪，不可操作。限制利润率，一方面会促使开发商弄虚作假，提高成本，另一方面在审查中会产生寻租行为，导致腐败。顾云昌说。
中原地产研究部总监张大伟也认为，这一新规定很难得到实施，因为各家企业的管理、财务等费用不一，特别是土地成本差距巨大，作为市场化的房地产行业不应该被设定行政化的利润指标。这一行政指令实际执行难度很大，执行效果并不会太好，地方政府更应该从保障房供应、土地价格等方面约束市场。
                              
多地楼市新政盘点
9月13日：
贵阳：首次购房后可享贵阳市户籍待遇
贵阳市9月13日公布多项措施：在贵阳购买商业、办公用房和首次购买住房的，可享受贵阳市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇。
贵阳市公布的《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施（试行）》指出，凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受贵阳市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。
此外，凡购买商业、办公用房金额每满500万元，并在贵阳市开办企业（公司）或经营，有合法营业执照的，可不参加摇号，直接申请一个小汽车专段号牌。据了解，该措施试行一年。
7月底：
南京：首次购房可获个税补贴
南京市政府今年7月底召开新闻发布会，就《南京市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》进行专门介绍和解读，明确将加大公积金政策对首次购房和保障房的支持力度，首次购买自住商品住房视同南京户籍，并可按五年内个人所得税市以下留成部分，给予购房补贴。
《意见》明确，对住房公积金缴存者首次购房家庭给予公积金贷款支持。积极支持人才住房消费，入选321计划的人才，正常缴纳公积金的可优先享受公积金贷款；正常缴纳公积金可有限享受公积金贷款，首次购买自住商品住房，视同南京户籍，并可按五年内个人所得税市以下留成部分，给予购房补贴。
5月7日：
扬州：鼓励个人买房 最高给予6％。奖励
扬州市财政局、市房管局联合5月7日出台通知，对个人购买成品住房进行奖励。此通知从今年7月1日起执行，执行期暂定一年。扬州对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6％。的奖励；对90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款5％。的奖励；对120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款4％。的奖励而房屋合同价款仅指房屋本身价款，不含车库、车位、公共维修基金等价款。