东莞黑名单“拳击”闲置产业地

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                                                                                          ■本报记者徐景升北京报道
　　银行有借贷不还的“老赖”黑名单，航空公司有可能影响航空安全的乘客黑名单，如今广东省东莞市政府对闲置产业用地的房地产开发企业也建立了一个黑名单。
　　8月22日，在广东省东莞市土地管理工作会议上，东莞市委副书记、市长袁宝成表示，东莞将试行分期供地，以2~3年为期，到期没有进行开发的，不再续签出让合同，土地自动收回。情节严重的开发企业还将被列入黑名单，其将面临土地被收回甚至停止供地等处罚措施。
　　而对于这一貌似严厉的闲置土地打击措施，业内给予掌声的同时，亦不乏质疑。“动真格的很难，这一措施最终很有可能形同虚设。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫称。
　　现状：土地供需矛盾突出“东莞土地后备资源紧缺，可以说已经到了山穷水尽的地步了。”房地产高级经济师、土地专家章林晓的这番话在8月22日的东莞市土地管理工作会议上得到印证。此次会议透露，目前东莞60%的镇已无500亩以上可集中建设的地块，全市1000亩以上地块仅19块、2.6万亩。
　　这种难以为继的状况急需相关政府部门在盘活存量建设用地上动脑筋、下功夫。而分期供地制度就可算是东莞市动脑筋后的成果。
　　据了解，东莞市将改变一次性供地模式，实行分期供地，即在出让方通过招拍挂或协议方式出让国有建设用地使用权后，实行出让合同分期签约、分期供地，项目分期缴纳出让金。分期供地一般以2～3年为期，到期没有进行开发的，不再续签出让合同，土地自动收回；到期没有按照约定投资强度开发建设的，续签出让合同时相应减少后续的供地面积。
　　而新出台的对闲置产业用地最严厉的处置办法莫过于黑名单制度的建立。记者获悉，东莞市将全面加强建设项目用地的后续监管，逐步建立建设用地绩效评价体系和产业用地闲置黑名单。该黑名单主要以评估考核结果作为依据，以决定是否继续为相关开发企业供地以及调整对其后续供地规模。如果企业被列入黑名单，则将面临土地被收回甚至停止供地等情况。
　　谢逸枫表示，东莞治理闲置产业用地的意图非常明显，这不仅能增加土地财政收入，也可为经济结构转型提供良好的配套服务，挤压出更多产业用地空间。同时，还可以解救因用地闲置而资金被积压的地方银行金融系统，“这次东莞下手整治闲置产业用地的时机，可以说选择得很适宜。”究因：地价便宜是闲置根源长期以来，产业用地闲置情况非常普遍，其核心原因就是拿地成本过于低廉。记者查阅易居克而瑞深圳机构提供的2012年东莞市所有性质土地用地明细时发现，其中作为产业用地之一的工业用地价格普遍偏低，比如同为常平镇地块，工业用地的楼板价是184元/平方方米，而住宅用地楼板价则到达了1005元/平方米。
　　“产业用地价格比住宅用地、商业用地低得多，这是因为工业用地的价格往往被人为压低了。”章林晓一针见血地指出，在这种情况下，“圈”到了工业用地，也就意味着“圈”到了钱。“其实，有的企业并没有什么切实的产业需求，其主要目的就是为了圈地赚钱，因此，圈到土地后就闲置着坐等升值。”谢逸枫更透露，一些开发商甚至暗通地方政府擅自改变原来的产业用地性质，出现了很多囤地情况。
　　不过，章林晓强调，产业用地闲置还有另外一种情况，就是在企业不景气甚至倒闭时，由于当前工业土地流转存在诸多障碍，土地也就容易出现闲置浪费的现象。
　　对于当前产业地产开发的难度，谢逸枫则指出，一方面由于需要报建用地规划及环境评估等程序，开发企业没有得到地方政府的积极配合，而地方银行的资金支持力度也不够；另一方面，由于今年经济下滑趋势明显，进出口贸易受国内外经济萧条影响严重，产业用地开发亦随之变得冷清。
　　此外，谢逸枫还谈到了东莞自身的特殊地理位置，“东莞是前有广州，后有深圳，但它既无深圳特区的国家优惠政策和靠近香港的优越位置，也无广州的省府中心城市的名份。”谢逸枫表示，东莞区域发展空间和产业延申因此受到限制，在一定程度上难以与广州、深圳抢夺市场份额。
　　执行：动真格很难东莞市重拳出击闲置产业用地获得一片叫好声的同时，其最终的效果亦受到不少质疑。谢逸枫认为，对于黑名单制度以及自动收回土地机制的监督和执行当地政府必须下狠手，否则这些措施将“形同虚设”。
　　而若下狠手，同样会产生难题。谢逸枫指出，“一旦严格执行，当地产业用地市场将哀鸿遍野。因为大部分产业用地已超过闲置时间，符合收回条件。而产业用地闲置的原因又相对特殊且复杂，如果把开发商逼到走投无路，难保不会抛弃产业用地项目。此外，届时或会导致市场出现大量的烂尾楼。而一旦政府收回，银行必然面临债务难收回的尴尬局面。”在如此两难之间，自动收回和黑名单制度的执行难度不小。“地方政府担心产业经济发展和财政收入及招商引资等政治业绩受到影响，动真格的很难。”谢逸枫称。
　　章林晓认为，这次东莞下手整治闲置产业用地主要采取的是行政手段，要注意行政绩效评估，以免得不偿失。
　　其实，类似东莞整治闲置土地的做法，东南沿海许多地方都已在不同程度地进行，只是侧重点有所不同。“如果政府强力推行下去，最大的压力可能会是来自于政府公司化。”章林晓表示，地方政府有可能慢慢演变成“地产公司”，问题最终又回到最初的土地利用效率上。                                                                                                                                                                                                                                            文档附件：