港澳重拳抑制楼市投机

丶浅言

                         　　日前，香港和澳门相继出台楼市新规定，通过大幅提高印花税，限制外地游资的购房行为。业内人士指出，新措施的生效将令楼市交易成本大增，对外地买家入市构成非常大的心理压力，从而保护本地居民的购房需求。此轮港澳调控新政策立竿见影，这种通过税收调节政策进行的楼市调控对正在进行的内地房地产调控具有哪些借鉴意义，引发了业内人士的探讨。
　　印花税新政策为港澳楼市降温
　　10月30日，澳门关于转移不动产的特别印花税法案开始生效。自此，外地人于澳门买楼需多缴10％的印花税，且按揭成数比澳门本地人最少低10％。
　　而此前不久，香港也通过了一项楼市新政策。所有非本地居民、所有本地及外地公司在香港买楼，都需要支付15％的买家印花税；同时，如果买房之后三年内把房子卖出，还需支付一笔10％到20％不等的额外印花税。
　　专家认为，这项快、准、狠的调控新政策将有效为港澳楼市降温。
　　链家地产市场研究部研究员张絮认为，在征收印花税的情况下，外地购房者要承担短期内销售的高额税费以及房价下行的风险；如果采用以租养贷的方式，还需考虑收益是否合理。
　　印花税的推出令楼市交易成本大增，对买家入市构成非常大的心理压力，从而减低外地买家的置业需求，短期内香港房价必然会由涨转降。中原地产市场研究部总监张大伟说。
　　事实上，印花税新规定推出后，在香港取得了立竿见影的效果。中原地产统计数据显示，香港十大房屋交易集中区域，上周六、日（11月3日、4日）二手房仅完成10宗成交，创9个月以来新低。
                              
　　印花税模式难以简单复制
　　业内人士认为，新规定取得立竿见影的效果与当地透明成熟的房地产市场环境和相对完善的相关制度保障密切相关。对于港澳运用税费等市场化楼市调控手段，内地可以借鉴，但难于简单复制。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，关于楼市调控，内地并不缺乏相关税收手段，早有个调税和土地增值税两个税种。前者本应按照卖房所获净利润的20％来交，目前的实际情况却是按照交易总额的1％2％的比例收取。土地增值税的推出是为了抑制房地产暴利，然而在2008年救市时暂停后就再未重启。
　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，市场化的调控方式在内地存在明显的制度缺陷。比如，正规市场并不规范，劳动力、土地、销售、金融等市场均存在不同程度的漏洞；中介服务体系发展不平衡，有些中介机构存在严重的恶性竞争；监管关系也不顺畅。从房地产交易规范程度来看，内地房地产交易在价格评估、成交价格申报、税率确定等方面还有待进一步提升；在法制规范程度方面，虽然内地法制建设取得了长足的进步，但与港澳相对完善、健全的法制环境还存在一定差距。
　　上海易居房地产研究院研究员严跃进说，在我国内地，住房保障体系仍未完全建立，商品住房供给总体上不足，而商品住房仍是普通收入者解决住房的最大途径。运用限购等行政调控手段，能较好满足尚有首付能力普通收入者的购房需求，并避免市场配置住房资源的一些功能性不足。
                              
　　市场化调控是未来趋势
　　对于内地楼市调控政策的下一步走向，国务院总理温家宝在不久前明确表示，调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。
　　虽然不能简单复制，但不可否认，港澳印花税新规定的出台给内地楼市调控的市场化起到了很好的示范作用，具有积极的借鉴意义。
　　财经评论人沈晓杰指出，通过税收杠杆调节房价交易成本，最终达到影响交易频次和交易价格的目的是可行的。所以，应该把政策放进市场，用市场机制调控房价。
　　严跃进认为，港澳两地的税收政策大多具备差异化，既能打击投机力量，又能维护普通百姓的住房需求。内地楼市调控政策应该向其学习，避免一刀切的做法。
　　专家同时指出，让住宅回归居住属性，是楼市调控的终极目标。从这一点来看，香港楼市新政策具有标本价值。当前，内地部分地方政府因难以割舍土地财政和片面追求GDP增长政绩，使得调控政策落地乏力。今后在出台住房政策时，应首先考虑如何保障公民的居住权。
　　与此同时，业内普遍认为，随着我国房地产市场不断发展，用市场手段解决住房资源配置，将是未来的调控趋势，但这并不意味着要抛弃行政调控手段。淡化行政调控，倚赖市场机制，是需要一个高度发达的房地产要素市场为前提的。而这一过程，将伴随着经济的不断发展而逐步实现。